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[美国]买美国房子后悔死了?还不是因为不了解这些现实!
作者:cnews   来源:移民新闻   发文时间: 2019年06月17日 04:39:16
编者按:与其它国家房产市场相似,美国房产市场也即将迎来千禧一代购买群体,不断下降的购买年龄和库存,也使房地产陷于竞争激烈状态。很多人认为买美国房子肯定后悔死了……人们在购房前了解下面几点建议,将能够更顺利购买房产。

一、许多大城市房屋租金在下降

鉴于房地产价格是租金收入倍数的函数,房地产买家应该寻求从高峰租赁期以类似的价格折扣购买。例如,研究2016年3月想要购买的纽约房产,并打算以2016年3月价格的14.8%折扣购买,因为这是租金价格下跌。不仅是在纽约,许多房价昂贵城市的大量公寓供应确实抑制了租金和房价。当租金从高峰水平下降时以高峰价格购买意味着申请人支付更高的估值。

二、房产抵押贷款利率开始上升

随着2018年10年期债券收益率一路飙升至3.2%,抵押贷款利率紧随其后。自2017年第四季度股市崩盘以及美联储推迟加息以来,它们已于2019年开始下跌。2019年10年期国债收益率再次徘徊在2.55%。根据最新的利率来计算,2016年2.5%的利率,现在已经达到3%。换句话说,如果今天拿出相同的抵押贷款,那么每月的月供从3951美元增加到4335美元,增加10%,增长非常显著!

三、非知名城市房价达到巅峰

许多非知名城市的价格已经超过了之前的巅峰,虽然每座城市变化并不明显,但是了解一下丹佛和达拉斯的价格,会发现价格比2006 - 2007年高出约45%。这个价格与旧金山的房价相似。与此同时,西雅图和波特兰等热门城市仅比之前的峰值高出约20%。美国现有房屋价格中位数比之前的峰值高出约12%,这是10年以来的温和上涨。因此,澳臻移民海外专家建议,投资者的目标是投资那些表现不佳且有可能赶上的城市。而旧金山是很多人的首要选择城市之一!

四、库存正在缓慢上升,租金趋于平缓

我们在过去几年中经历的建筑热潮终于出现在数据中,因为一股新的库存涌入市场。当库存增加时,定价会受到压力。虽然库存仍然处于历史低位,但经过短短几个月,库存量回到了2012年底的水平。如果趋势继续下去,我们可以很快回到2008 - 2010年的水平。这是2017年第四季度特定城市的更详细的库存工作。在圣何塞、丹佛、纳帕、西雅图圣地亚哥和旧金山这样的地方以最高的价格出售已经太晚了。但是,现在的定价仍然是个高峰期。

五、密切关注美国房地产市场

从美国房产历史来看,1996年1月开始的房地产繁荣于2006年3月结束。但直到2008年初,人们开始接受住房市场已经达到顶峰。直到2008年,房地产投资者仍然坚持希望或者至少否认价格将不再上涨。一旦Bear Sterns于2008年3月卖给摩根大通,人们开始恐慌。然后雷曼兄弟于2008年9月15日,在房地产市场达到顶峰两年半后进入市场。因此,对于此时想要投资美国房产,一定要密切关注美国房地产市场!

六、保持对房产的极度热情

大众媒体和房地产行业将关注强劲的需求,强劲的就业增长以及缺乏库存作为2019年及以后房地产价格上涨的驱动因素。如果人们想要在强大的就业城市购买,那就没关系了。因为从美国的经济发展形势来看,价格可能会继续上涨。但是,如果你看一下个别市场,你就会开始看到基础的裂缝。因此澳臻移民房产专家不建议购买昂贵的沿海城市房产作为投资。相反,在心脏地带,估值更便宜,净租金收益率更高。


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