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湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
[版面:三藩市地区][首篇作者:daodejing] , 2019年09月01日18:48:44 ,3667次阅读,15次回复
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daodejing
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发信人: daodejing (), 信区: SanFrancisco
标  题: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Sep  1 18:48:44 2019, 美东)

大家好, 两年多前在加州湾区买的房子, 当时买房时将妈妈的名字也放在房子的
title里面(妈妈常年在中国居住,偶尔过来探亲住一段时间)。因为近期利息降低,
refinance,需要妈妈的签字,觉得不方便,就在这次飞过来签字的时候,将她的名字
从title中去掉(refinance的时候同时进行的)。然后收到county寄来的资料, 让我
们说明这次将妈妈从title中移出的事情,以确定是否需要对房产进行重新估价。妈妈
已经退休,我们买的房子也都是我们夫妻俩来支付每月的贷款,房产税,房屋保险。
请问这种情况下, county需要对我们的房子进行重新估价,从而以新确定的房屋价格
征税吗? 我们在给county回信说明情况的时候, 需要注意说明一些什么问题呢?谢谢

--
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Yuan2004
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发信人: Yuan2004 (), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Sep  1 19:37:24 2019, 美东)

如果refinance的时候有让你妈妈签一个 QuitClaim Deed 的话应该没有问题:

http://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/changeinownership.htm

An exclusion occurs when the assessor does not reassess a property because
the property or portions of the property are automatically excluded from
reassessment or is eligible to be excluded if the owner properly files a
claim. The following list covers most changes in ownership that are excluded
from reassessment, either automatically or by claim; however, there may be
other excludable qualifying transactions not listed here. Thus, you should
contact your local assessor or an attorney if you have a specific
transaction that you would like to discuss.

Changes in ownership that require a claim to be filed to avoid reassessment
include the following:

Transfers of the principal place of residence between parents and their
children (there is no limit on the value of the residence) if a completed
application is filed timely with the county assessor's office (Proposition
58).
--
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squirrel123
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发信人: squirrel123 (squirrel123), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Sep  1 23:50:54 2019, 美东)

你这个情况确实有可能trig 重新assess。 夫妻之间你怎么quitclaim deed 都可以。
从county 角度讲,你妈妈quitclaim deed就算sale, 当然就有 地产税重新assess的
问题, 应该还要交city transfer tax,年底还要交capital gain. 给county 写封信
要求opt-out吧? 就说,不是intention to sale, 只是为了refi签字方便。 是在
Santa Clara county 吗? 到county 的东五楼找那个 Bob 说一下?

Good luck!
【 在 daodejing () 的大作中提到: 】
: 大家好, 两年多前在加州湾区买的房子, 当时买房时将妈妈的名字也放在房子的
: title里面(妈妈常年在中国居住,偶尔过来探亲住一段时间)。因为近期利息降低

: refinance,需要妈妈的签字,觉得不方便,就在这次飞过来签字的时候,将她的名字
: 从title中去掉(refinance的时候同时进行的)。然后收到county寄来的资料, 让我
: 们说明这次将妈妈从title中移出的事情,以确定是否需要对房产进行重新估价。妈妈
: 已经退休,我们买的房子也都是我们夫妻俩来支付每月的贷款,房产税,房屋保险。
: 请问这种情况下, county需要对我们的房子进行重新估价,从而以新确定的房屋价格
: 征税吗? 我们在给county回信说明情况的时候, 需要注意说明一些什么问题呢?谢谢
: !



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chevin
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发信人: chevin (ee), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Sep  2 15:21:19 2019, 美东)


【 在 squirrel123 (squirrel123) 的大作中提到: 】
: 你这个情况确实有可能trig 重新assess。 夫妻之间你怎么quitclaim deed 都可以

: 从county 角度讲,你妈妈quitclaim deed就算sale, 当然就有 地产税重新assess的
: 问题, 应该还要交city transfer tax,年底还要交capital gain. 给county 写封信
: 要求opt-out吧? 就说,不是intention to sale, 只是为了refi签字方便。 是在
: Santa Clara county 吗? 到county 的东五楼找那个 Bob 说一下?
: Good luck!
: ,


Bob 好像在休假
--
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rfclub
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发信人: rfclub (舵主), 信区: SanFrancisco
标  题: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Sep  2 17:28:16 2019, 美东)

这明显是title公司做得不到位。
quitclaim 时应该一同提交 BOE-58-AH 免除地税重估。
但这要报 gift tax return 了

--
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squirrel123
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发信人: squirrel123 (squirrel123), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Sep  2 22:54:08 2019, 美东)

80多岁的老爷爷了,是该享清福了。难道是被休假?
【 在 chevin (ee) 的大作中提到: 】
: 。
: Bob 好像在休假



--
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daodejing
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发信人: daodejing (), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Sep  2 23:46:21 2019, 美东)

非常感谢您的专业的解答!

当时refin以及transfer的时候签的几个文件:
1) 一个GRANT DEED,里面说明房子从我们三个人的财产transfer到我俩(三个人签字
);我们的朋友说既然已经有了这个GRANT DEED,说明肯定签过QuitClaim Deed (当
时签了几百页的文件,对这个文件没太有印象)。

2)一个Preliminary change of ownership report,这个里面说明了是父母和子女之间
的transfer.
3)county of San Mateo County transfer tax affidavit; 里面提到的问题“is this
a gift in whole or in part?"的回答是No。这一部分下面提到certain gifts may
trigger a federal gift tax.


所以,进一步的问题是:
a) 基于1)中的信息, 是否已经确定不需要再签QuitClaim Deed 了?
b) 基于3)中的信息, 是否已经确定因为不是gift,所以不需要缴纳gift 税?

谢谢!



【 在 Yuan2004 () 的大作中提到: 】
: 如果refinance的时候有让你妈妈签一个 QuitClaim Deed 的话应该没有问题:
: http://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/changeinownership.htm
: An exclusion occurs when the assessor does not reassess a property because
: the property or portions of the property are automatically excluded from
: reassessment or is eligible to be excluded if the owner properly files a
: claim. The following list covers most changes in ownership that are
excluded
:  from reassessment, either automatically or by claim; however, there may
be
: other excludable qualifying transactions not listed here. Thus, you should
: contact your local assessor or an attorney if you have a specific
: transaction that you would like to discuss.
: ...................




--
※ 修改:·daodejing 於 Sep  3 01:24:41 2019 修改本文·[FROM: 73.]
※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 73.]

 
daodejing
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发信人: daodejing (), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Sep  3 01:34:51 2019, 美东)

谢谢详细的解答!我看了一些相关的信息, 比如二楼提供的网页连接, 了解到父母和
子女的transfer是不需要重新估值从而确定新的房产税率的。 当然我们是交了county
transfer tax。
你说的capital gain是说房屋价格上涨的收益吗?房屋估值一共就上涨10w,远没有到
50w免税的上限,所以这块也肯定没有吧?

如果真的有你说的这些费用开支/增长的部分, 给county写信可以opt-out吗?是否有
这方面的经历或经验?

我是San Mateo County的,看来你和county的这方面的工作人员挺熟的哈, 名字都记
得:)

谢谢!

【 在 squirrel123 (squirrel123) 的大作中提到: 】
: 你这个情况确实有可能trig 重新assess。 夫妻之间你怎么quitclaim deed 都可以

: 从county 角度讲,你妈妈quitclaim deed就算sale, 当然就有 地产税重新assess的
: 问题, 应该还要交city transfer tax,年底还要交capital gain. 给county 写封信
: 要求opt-out吧? 就说,不是intention to sale, 只是为了refi签字方便。 是在
: Santa Clara county 吗? 到county 的东五楼找那个 Bob 说一下?
: Good luck!
: ,



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daodejing
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发信人: daodejing (), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Sep  3 01:36:12 2019, 美东)

你和三楼都是房地产大亨吧,对bob的行踪了如指掌啊。

【 在 chevin (ee) 的大作中提到: 】
: 。
: Bob 好像在休假



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daodejing
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发信人: daodejing (), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Sep  3 01:45:43 2019, 美东)

您也是业内人士。我就收到了county寄来的BOE-58-AH,要求我们填完寄回。

您提到的gift tax return。在refinance时候签的一大堆文件中, 有一个County
transfer tax affidavit,里面问了几个问题,其中一个是“is this a gift in
whole or in part",回答是No。这是否是说不需要交gift tax了?如果交,是否是放弃
产权的妈妈来交? 妈妈是中国人, 没有美国绿卡/公民身份,也没有在美国工作过。
这种情况下,是不是这个过程并不产生gift tax return?

谢谢!

【 在 rfclub (舵主) 的大作中提到: 】
: 这明显是title公司做得不到位。
: quitclaim 时应该一同提交 BOE-58-AH 免除地税重估。
: 但这要报 gift tax return 了



--
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rfclub
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发信人: rfclub (舵主), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Sep  3 14:41:37 2019, 美东)

不是gift,就相当于房屋买卖,那房子升值那部分,就要交收入税了。
50w免税是自住的,你妈妈不在美国,当然不是自住。

看来你做错了,应该选 gift。这样何以省下transfer tax,而且每人一生有 500+万
gift tax的免税额,只需要填个表就是了。

PS:我不是业内人士,但有很多经验。




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※ 修改:·rfclub 於 Sep  3 14:57:33 2019 修改本文·[FROM: 204.]
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squirrel123
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发信人: squirrel123 (squirrel123), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Sep  3 14:56:22 2019, 美东)

对, capital gain是指房屋价格上涨的收益, “房屋估值一共就上涨10w”,不是按
房屋估值算, 而是按市场价值算, 然后再按1/3 分。 我是地产经纪, 但不是税务人
士, 请向CPA咨询。 谢谢!
【 在 daodejing () 的大作中提到: 】
: 谢谢详细的解答!我看了一些相关的信息, 比如二楼提供的网页连接, 了解到父母和
: 子女的transfer是不需要重新估值从而确定新的房产税率的。 当然我们是交了
county
: transfer tax。
: 你说的capital gain是说房屋价格上涨的收益吗?房屋估值一共就上涨10w,远没有到
: 50w免税的上限,所以这块也肯定没有吧?
: 如果真的有你说的这些费用开支/增长的部分, 给county写信可以opt-out吗?是否有
: 这方面的经历或经验?
: 我是San Mateo County的,看来你和county的这方面的工作人员挺熟的哈, 名字都记
: 得:)
: 谢谢!
: ...................



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steven88
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发信人: steven88 (steven 房产), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Sep 19 15:15:30 2021, 美东)

确实很trick 但是应该这种情况也比较普遍; 绿卡就可以了吧 避掉一些,或者refi的
时候 lender 说OK了 就可以先不动title呗
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rfclub
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发信人: rfclub (舵主), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Sep 19 19:06:10 2021, 美东)

2021 年了,一切都变了!
今年2月地税法改了。Prop 19.
非自住房(你妈妈不住在里面)的确要地税重估。


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※ 修改:·rfclub 於 Sep 19 19:12:03 2021 修改本文·[FROM: 135.]
※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 135.]

 
squirrel123
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发信人: squirrel123 (squirrel123), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 湾区房产:title去掉一个owner,需要重新估价交房产税吗?
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Sep 19 19:22:54 2021, 美东)

不知道lz事情是否已经解决好了.
【 在 rfclub (舵主) 的大作中提到: 】
: 2021 年了,一切都变了!
: 今年2月地税法改了。Prop 19.
: 非自住房(你妈妈不住在里面)的确要地税重估。



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